かつて農業を営んでおり、農地として使用していた土地を所有していた場合その土地の登記事項証明書上も地目が「畑」と記載されているけれど、長年にわたって耕作を行っておらず、雑草が生い茂った状態で、住宅用地として売却したいと考えた場合どのような手続きが必要でしょうか？そもそも農地とされている土地に住宅建設ができるのか説明してみます。
農地法にいう「農地」とは？
農地法にいう「農地」は、その転用および処分について農地法5条の許可・届出が必要になります。農地性は、地目ではなく、当該土地の現況によって判断されますが、現に耕作されている土地でなくても、耕作しようとすればいつでも耕作できるような土地は、農地に該当します。その判断は、ケースバイケースであり、画ー的な基準を見出すことは難しく、農地性の判断に迷うことがあれば、農地法の規定に従い、許可申請または届出をすることが望ましいといえます。
農地法における許可・届出制度
農地について所有権を移転するためには、農地法第３条から５条に定める許可・届出が必要になります。従って法務局に売買を理由に所有権移転登記をするだけではなくそれ以前に農地法上の要件を満たしたうえで所有権移転の効果が生じたことを証明することになります。
農地法における許可・届出は３条許可から５条の届出まで定められていますが、農地の転用や権利の移転・設定が定められている５条許可と届出の説明をしたいと思います。
農地法第５条許可
農地の持ち主（利用者）を変更し、農地を農地以外の目的に使用する場合について規定しています。具体的には、農地を農地以外の目的に転用し、権利の移転や設定を行う場合には、都道府県知事の許可が必要とされています。農地を農業以外の目的に転用することによる農地の減少や荒廃を防止し、農業の持続可能性を確保するために転用する場合は許可が必要となります。農地法第5条に基づく農地の転用や権利の移転設定において、都道府県知事の許可が必要とされるのは、市街化区域以外の地域となります。
農地法第５条届出
転用に該当する農地が市街化区域に属する場合は各市町村の農業委員会に届出をします。
【 まとめ 】
長年にわたって耕作を行っておらず、雑草が生い茂った状態であっても地目が「畑」として登記されている以上農地法の許可・届出をしなければ，当事者間で売買契約を締結したとしても、所有権の移転登記をすることはできません。
転用する農地が市街化区域内（いわゆる町中にある田んぼや畑を宅地にする）であれば、農業委員会に対する届出のみで足りるので許可より簡単に転用が可能です。一方許可を要する市街化区域以外（市街化調整区域・非線引都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域・準都市計画区域以外）にある場合は許可申請を行い、多くの資料をそろえて厳密な審査を経て許可が下りて初めて売買を行うことになります。
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