近年住宅資材価格の高騰と相まって、土地の値段も上がったために一戸建ての住宅新築をあきらめてしまった人も多いのではないでしょうか。そこで今回土地取得の費用が比較的安く済むと言われる市街化調整区域に家が建てることが出来るか検証しようと思います。
市街化調整区域で家を建てる方法
日本の悩ましい都市政策の一つに市街化調整区域があります。市街化調整区域では、原則として建物を建てることができません。しかしながら、実際には市街化調整区域内にも様々な建物が建っています。市街化調整区域において、何か家を建てる裏ワザのようなものはあるのでしょうか？ 裏ワザはありませんが、市街化調整区域でも条件次第では適法に建物を建てることはできます。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」のことです。市街化とは建物を建てて、街づくりを推進していくことを指します。
市街化調整区域の存在理由は、乱開発を防止することが目的です。市街化調整区域は、全国の政令指定都市や県庁所在地、中核市などの比較的大きな自治体で指定されています。戦後の高度成長期では、人口増加が著しい都市部おいて住宅地の乱開発が問題となっていました。当時は都市の近郊においても農業が盛んに行われていたため、そのまま住宅の乱開発が進むと大切な農地が失われていく可能性がありました。そのような時代背景の中、都市近郊にある農村地帯を守るため、開発を規制する必要性が出てきました。そこで登場したのが「市街化調整区域」です。
都市計画法では、急速に乱開発が進む恐れがあった自治体の区域を市街化区域と市街化調整区域の2つにエリアを分けました。市街化区域と市街化調整区域に分ける線引き行為は、多くの自治体で昭和40年代に行われています。
市街化区域とは、「既に市街化を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことです。市街化区域は、市街化を促進していく地域であるため、市街化調整区域とは対照的に建物を建てやすい地域となっています。都市部を市街化区域と市街化調整区域を分けたことで、宅地の乱開発は抑えられ、都市部の農業は守られていきました。
建物を建てるために必要な開発許可とは
市街化調整区域では、建物を建てるために開発許可と呼ばれる許可が必要となります。開発許可とは、開発行為を行う者に対して行政が出す許可のことです。開発行為には、「区画の変更」「形状の変更」「形質の変更」の3種類があります。
「区画・形状・形質の変更」とは
「区画の変更」とは、敷地内に新たに道路を設置し一つの区画であった土地をいくつかに区画割りするなどの行為のことです。「形状の変更」は、一定の高さ以上の盛り土や切り土のことを指します。「形質の変更」とは、「宅地以外の土地」を「宅地」に変更することです。ここでいう宅地とは、建物の敷地に供される土地のことを指します。
市街化調整区域においては、土地の面積に関わらず、開発行為を行う場合には開発許可が必要となるという点がポイントです。
例えば、建物が建っていない雑種地や原野、山林などに建物を建てることは、「宅地以外の土地」を「宅地」に変更する「形質の変更」に該当します。市街化調整区域では、土地の面積に関わらず、開発行為には開発許可が必要となるため、「形質の変更」を行う場合には、開発許可が必要となるのです。ただし、開発許可は要件を満たせば許可は下ります。そのため、市街化調整区域であっても、開発許可を取得すれば建物を建てることは可能です。
市街化調整区域で「農林漁業を営む者の居住用建築物」以外の人が住宅を建てる方法
「農林漁業を営む者の居住用建築物」は開発許可が不要です。そのため、農家の人なら自宅を普通に建てることができますが、一般的に都市に暮らす人が許可をもらって住宅建設するには「住宅兼用店舗」「分家住宅」「既存住宅の建て替え」があげられます。これは都市計画法第34条に該当する建物に限定され宅地利用が認められている土地において建てられる建物であることが条件です。
「住宅兼用店舗」とは、自宅と店舗が一体となった建物のことです。建築可能な店舗としては、日常生活のため必要な物品の販売、加工、若しくは修理その他の業務を営む店舗であり、自ら営むものに限定されます。また、分家住宅とは農業を営んでいる本家から分家した人が建てる自宅のことです。分家住宅であれば、都市計画法第34条の条件を満たす建物であるため、市街化調整区域内の宅地で建てられることになっています。さらに、既に住宅が建っている土地であれば、基本的に同規模・同用途の建物なら建て替えることが可能です。同規模・同用途の建物に建て替える限り、乱開発が行われるわけではないので、新たに自宅を建て替えることができるようになっています。
また、「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であり、おおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの」
簡潔に言うと、市街化区域に近く、50以上の建築物と連続して建築物がある場合は開発許可が受けられる可能性があります。
【都市計画法第34条11号・１２号】の規定に沿った土地に家を建てる
区域指定制度
【都市計画法第34条11号・１２号】
市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たん（五十戸連たん）している地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあっては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
「区域指定型制度」とは
市街化調整区域内であっても指定された区域の中であれば、誰でも住宅や小規模な店舗などを建築することができるようになるとういう、制度です。
【 まとめ 】
住宅建設コストや土地の価格が高騰した現在、安い土地を探して住宅建設をする選択肢として市街化調整区域で家を建てる方法について解説してきました。市街化調整区域内で家を建てる方法としては、「開発許可が不要な建物を建てる」、「宅地利用が認められた土地で一定の建物を建てる」「分家住宅」などここでは紹介しきれていませんが種々あります。また、市街化調整区域内の既存宅地で、「市街化調整区域」と指定された土地の場合、既に建っている家の場合でも、リフォームをする時には建築確認の許可が必要な場合もあります。更には、市街化調整区域では、地目が畑や田等の場合、建物を建築する上で、地目を宅地に変更しなくてはならないなど、市街化調整区域で家を建てられるかどうかを判断するには専門的な知識を要するため、まずは農地転用や開発許可など各種許可・届出に詳しい行政書士や、ハウスメーカーなどに相談することから始めてみてください。
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