相続税対策小規模宅地等の特例活用解説｜福岡市行政書士ＭＫリズムオフィスBLOG

小規模宅地等の特例で評価額を80%減額する相続対策

ここでは相続対策事例の中で、不動産をお持ちの方のポピュラーな相続税対策について説明します。

被相続人の居住用であった宅地等に高額な相続税を課した場合、被相続人が亡くなった後、相続人が居住できなくなってしまいます。

一定の要件を満たした宅地については、通常の評価額から一定割合の評価減を受けることができます。この制度を小規模宅地等の特例といいます。

これは、相続不動産である土地の” 評価額を下げる方法”になります。一定の要件を満たした宅地については、通常の評価額から一定割合の評価減を受けることができます。この制度を小規模宅地等の特例といいます。

ちなみにどれくらい土地の評価を割り引いてくれるかと言うと
1億円の土地なら2,000万円の評価で済むのです。

小規模宅地の特例ができた背景

被相続人の居住用であった宅地等に高額な相続税を課した場合、被相続人が亡くなった後、相続人が居住できなくなってしまいます。また、亡くなった人が事業をしていた土地について、その全てに相続税が満額かかってしまうと、それを引き継ぐ相続人が住む土地や事業をする土地を失ってしまう可能性もあります。その様な事態を防止するためにこの特例制度が出来ました。

小規模宅地等の特例のメリット

この特例は、１回の相続について、下記の面積まで適用を受けることができます。

居住用の土地を配偶者が相続する場合は、条件なしに居住用の小規模宅地の評価減が適用され、相続税評価額の80%が減額されます（８割引き！！）。

小規模宅地等の特例の対象となる土地（宅地）の要件とは？

① 亡くなった人が住んでいた土地

この場合、亡くなった人が老人ホームに入居していた場合でも、亡くなった人が要介護認定を受けていた場合等の要件を満たす場合には、もともと住んでいた土地を亡くなった人が住んでいたものとして考えることができます。また、亡くなった人が住んでいた土地の上の建物は、必ずしも亡くなった人が所有している必要はなく建物の所有者が親族であれば、特定居住用宅地等に該当します。

② 生計を一にする親族が住んでいた土地

まず、第一に文字通り一緒に暮らし、日常生活の財源が同じとみなされる親族となります。逆を言えば、同居していても食費や光熱費が別となっており、明らかに独立した会計の場合は認められないことになります。

但し、別居でも認められる例としては居住費や食費、光熱費など日常生活の費用の全部又は主要な部分を共通にしていた関係にあったことが必要となると解されています。例えば、介護施設に入った被相続人のお世話をするために遠方から実家に帰った相続人が扶養親族でその実家に住みながら、被相続人の世話をし生活費（居住費、食費、光熱費等）などの負担が共通していることなどがあれば「生計を一にしていた親族」とされる要素を含むことになります。

③ 第三者所有の建物に賃貸暮らししている人（通称、家なき子）

小規模宅地の特例は、通常、被相続人と同居していないと要件を満たしませんが、この家なき子については、同居していなくても小規模宅地の特例の適用ができる規定です。被相続人に配偶者がおらず、同居の相続人がいない場合認められる規定で、その取得要件は簡単に言えば「亡くなる前3年間以上、第三者が所有する家屋に住んでいた被相続人の親族」となります。

申告期限までの継続要件

取得した土地を相続税の申告期限まで所有し続けたり、居住し続けたりする必要があるということです。配偶者についてはこの要件がないのがポイントです。

【　まとめ　】

① 特例が使用できる面積が決まっている。

特例が使用できる面積は【330㎡】（約100坪）。330㎡を超える面積の土地の場合は330㎡までが80％減額対象となります。

②　特例適用者が決まっている。

適用できる人は、配偶者や同居している親族（細かい要件により同居していない親族でも適用できる場合や逆に同居していても適用できない場合等もありますので専門家に確認しましょう。

③　告期限までは居住していなくてはいけない。

この規定は配偶者以外の場合に限りますが、申告期限までは売却等できません。

相続税の小規模宅地等の特例について、その概要を解説しました。

小規模宅地等の特例は節税効果が大きく、積極的に活用したい制度です。
但し、財産の評価を間違えた場合と違って、小規模宅地等の特例は更正の請求等で間違えを是正することができないので申請には十分注意が必要です。したがって、小規模宅地等の特例を適用する場合は専門の税理士にまずは相談することが大事になります。