相続時の不動産は正確な評価と相続税の対策が必要ですが、まずは資産の状況把握することから始めます、不動産にはどの程度の価値があり相続時の不動産の評価とその方法と、相続人当事者それぞれが考える相続税対策についてどのように意見をすり合わせていくべきかその手順と対策の事例として「相続した賃貸マンション（アパート）」について解説します。
たとえば、相続した賃貸マンションは、空室が多いうえ築年数が古く、耐震性能も不十分。かといってリフォームや耐震工事を行うには費用がかかる。継続所有したほうがいいか、それとも思い切って売却したほうがいいのか？というお悩みについての具体的なお話です。
マンションの将来性と収益性:
賃貸に供しているマンション自体の将来性と収益性については周辺の不動産市場や地域の発展性を評価し、マンションの将来性を考慮します。将来的に需要が見込める場合や収益性が高い場合で、まだ頑張ってマンションが働いてくれるといって立地条件が良ければ継続所有することが適切な選択肢となる可能性があります。
マンションの改修・リフォーム費用と効果:
立地条件が良いのであれば、マンションの耐震性や空室対策のために必要な改修やリフォーム費用を評価します。今後行うべき大規模修繕や維持管理に対する費用対効果の観点から、改修やリフォームによって将来的な収益向上や資産価値の向上が見込めるかどうかを考慮します。
資金やリスク管理の観点:
マンションの改修やリフォームにかかる費用や、所有に伴うランニングコスト（管理費や修繕積立金など）を考慮し、所有することによる経済的な負担を評価します。また、将来的なリスク（市場変動や法改正など）に対するリスク管理も考慮しましょう。
税金や法的な要件:
不動産の売却には税金や法的な要件が関わってきます。売却に伴う譲渡所得税や相続税の評価(「相続財産を譲渡した場合の 取得費加算」の特例)などを考慮し、所有継続と売却のどちらが税金的に有利かを判断します。
<まとめ>
これらの要素を総合的に考慮し、以下のような観点で判断を行うことができます。
- マンションの将来性と収益性が高く、改修やリフォームによって見込まれる効果が大きい場合、所有を継続し改修やリフォームを行うことが適切な場合。
- マンションの将来性や収益性が低く、改修やリフォームによる効果が限定的である場合、売却を検討することが適当なケース。
- 費用対効果の観点から、改修やリフォームによって将来的な収益向上や資産価値の向上が見込めない場合、売却を検討することが適切なケース。
- 所有に伴う経済的な負担やリスクが大きく、所有継続が難しい場合、売却を選択することが賢明です。
- 税金や法的な要件により、売却が税金的に有利な場合、売却を検討することも考慮すべきです。
これらの判断を行う際には、不動産専門家や税理士、などの専門家の助言を受けることも重要になります。市場の動向や法的な要件に精通し、丁寧なヒアリングを行うことで具体的なアドバイスや計画を提供してくれるでしょう。
最終的な判断は、所有者の希望や資金状況、将来の計画などにも影響されるため、個別の状況に合わせた最善の選択肢を見つけることが重要となります。
お問い合わせは宅地建物取引士・マンション管理士の資格も持ち、不動産の相談もお受けする
⇩
